城市更新中的权利归属和法律程序

城市更新中的权利归属和法律程序：全面指南

由于土耳其位于地震带上，且现有建筑存量中有重要部分不符合当前的地震法规，城市更新成为必要。第6306号关于灾害风险区域改造的法律构成了城市更新过程的法律框架。在本指南中，我们详细审查了城市更新过程的所有阶段以及权利持有者的权利。

第6306号法律的范围和目的

第6306号法律于2012年5月16日生效，旨在对灾害风险区域和风险建筑的识别及这些区域的改造过程进行规范。法律的基本目的是为了保障生命和财产安全，通过拆除风险建筑并建造安全建筑来实现。

法律中包含两个基本概念：

• 风险区域：由于地质结构或其上的建筑而具有导致生命和财产损失风险的区域，由总统决定宣布。
• 风险建筑：根据科学和技术数据确定的已达到经济寿命或具有倒塌或严重损坏风险的建筑。

风险建筑识别过程

城市更新的第一步是确定建筑是否为风险建筑。此识别过程如下进行：

识别申请

风险建筑识别由建筑所有者或其法定代表人委托环境、城市化和气候变化部授权的机构进行。任何一位所有者均可单独申请识别，无需所有所有者一致同意。部委也可以自行进行风险建筑识别。

识别报告和异议

由授权机构准备的风险识别报告将通知相关土地登记处和建筑所有者。报告登记在土地登记簿后，将通知所有者。从通知之日起15天内可以对风险建筑识别提出异议。异议由省级部门内设立的技术委员会评估。

如果异议被拒绝，可以在行政法院提起要求停止执行的撤销诉讼。但异议过程并不停止拆除过程，因此请求停止执行具有重要意义。

权利归属的确定

在城市更新过程中，权利持有者的概念根据土地登记记录确定。权利持有者包括：

• 产权所有者：在土地登记簿中登记为所有者的人，分户所有者
• 土地份额所有者：拥有分户产权或分户预售权的所有者
• 共有产权所有者：在共有产权中拥有份额的人
• 用益权所有者：在土地登记簿中为其设立用益权的人

租户不具有权利持有者身份，但可以享受租金补助和搬迁补助。在无产权建筑中居住的人仅在特定条件下可享受有限的权利。

租金补助权利

在风险建筑拆除过程中，为权利持有者和租户提供租金补助。租金补助的基本原则如下：

• 权利持有者：对腾空风险建筑的所有者提供月租补助，直至新建筑交付。租金补助期限通常为18个月，如建设过程延长可延长。
• 租户：为租户提供一次性搬迁补助。此补助相当于2个月的租金。
• 有限物权所有者：如用益权等有限物权所有者也可获得租金补助。

租金补助申请向相关市政府或省级部门提交。申请时需提供土地证书、身份证明、租赁合同和银行账户信息。建议您就租金补助权利咨询专业法律顾问。

与承包商的合同过程

城市更新过程中最关键的阶段之一是所有者与承包商（承建商）签订合同的过程。在此过程中应注意的事项包括：

合同类型

• 以土地份额换取建筑合同：最常用的合同类型。承包商以土地份额为代价建造建筑，并向所有者交付特定独立单元。
• 收益分享合同：承包商建造建筑，销售收入按一定比例分享。
• 以楼层换取建筑合同：以向所有者提供特定数量的楼层或公寓为代价进行建设。

合同中应包含的要素

• 建设的开始和完成日期
• 延误情况下的违约金金额
• 提供给所有者的独立单元的特征（平方米、楼层、朝向）
• 公共区域的安排
• 建筑质量和使用材料标准
• 担保和保证条款（银行保函）
• 租金补助期间承包商的义务
• 解除合同的条件

承包商合同由经验丰富的建筑法律律师审查，对于防止权利损失具有重要意义。

三分之二（2/3）多数规则

第6306号法律中最重要的规定之一是三分之二多数规则。根据该规则：

• 在风险建筑所在的地块上，按份额计算至少三分之二（2/3）的所有者多数通过决议。
• 该多数适用于建筑的拆除、重建、承包商选择和合同条件的确定。
• 多数决议通过公证或根据部委规定进行，并通知所有所有者。
• 决议对所有所有者（包括少数派）具有约束力。

少数派所有者的权利

未参与三分之二多数决议的少数派所有者的权利在法律中有特别规定：

参与邀请

未参与多数决议的所有者被给予15天期限，以参与决议或出售其独立单元。在此期限内通过公证书面通知。

土地份额的出售

在规定期限内未参与决议或未出售其独立单元的所有者的土地份额，按部委确定的市场价值通过公开拍卖优先出售给其他所有者，若无买家则出售给部委或相关管理机构。

异议和诉讼权利

少数派所有者可对土地份额出售行为向行政法院提起撤销诉讼。此外，宪法法院的个人申请权也保留。在保护产权的框架内，市场价值是否反映真实市场价值常成为诉讼主题。

容积率（建筑面积比）规定

在城市更新项目中，容积率增加对项目的经济可行性至关重要。根据第6306号法律：

• 在风险建筑所在区域可进行规划变更。
• 容积率增加可为项目的财务可持续性提供保障。
• 容积率增加通过市议会决议和部委批准进行。
• 增加的容积率通常允许承包商生产额外的公寓，使项目在不增加所有者额外成本的情况下得以实施。

拆除和重建过程

腾空和拆除

在风险建筑识别确定后，建筑的腾空和拆除过程开始。给予所有者腾空至少60天的期限。在此期限内未腾空建筑，将通过行政手段进行腾空。拆除由环境、城市化和气候变化部协调或授权的市政府执行。

建设过程

拆除完成后，开始新建筑的建设。建设过程平均持续18-24个月。在此期间：

• 获得建设许可证
• 奠基和主体施工
• 精装修和机械设备安装
• 建筑监理检查
• 获得使用许可（竣工验收）
• 转为分户产权并进行土地登记

对行政决策的异议和诉讼途径

在城市更新过程中，对行政决策有多种法律途径：

• 对风险建筑识别的异议：15天内向技术委员会提出异议，随后在行政法院提起撤销诉讼
• 对风险区域宣布的异议：对总统决定向国务委员会提起撤销诉讼
• 对土地份额出售的异议：对出售行为向行政法院提起撤销诉讼
• 对规划变更的异议：在公告期限内对市议会决议提出异议，随后在行政法院提起诉讼
• 对拆除决议的异议：对拆除决议提起要求停止执行的撤销诉讼

过程和时间表

城市更新过程的典型时间表如下：

1. 风险识别：1-3个月
2. 异议过程：1-6个月（如提起诉讼可能延长）
3. 承包商选择和合同：2-4个月
4. 腾空过程：2-3个月
5. 拆除：1-2个月
6. 项目和许可证：3-6个月
7. 建设：18-24个月
8. 竣工验收和土地登记：2-4个月

整个过程通常在3-4年内完成。

赔偿选项

在城市更新过程中，权利持有者可以享受多种赔偿选项：

• 新公寓分配：以现有独立单元换取新建筑中的公寓
• 现金赔偿：按土地份额的市场价值进行现金支付
• 不同地点的物业：由TOKİ或市政府提供的替代住房
• 租金补助：在建设期间提供月租支持

结论和建议

城市更新过程对权利持有者而言既有机遇也有风险。在每个阶段获得法律支持对于保护权利和防止可能的损害具有重要意义。特别是在审查承包商合同、参与多数决议和管理异议过程方面，专业法律咨询是必要的。

Emir Law & Consulting房地产和建筑法律团队在城市更新过程的每个阶段为权利持有者提供全面的法律支持。有关风险识别异议、承包商合同和行政诉讼过程的详细信息，请与我们联系。