مالکیت حقوقی و فرآیند حقوقی در نوسازی شهری

مالکیت حقوقی و فرآیند حقوقی در نوسازی شهری: راهنمای جامع

قرار گرفتن ترکیه در کمربند زلزله و عدم تطابق بخش قابل توجهی از ساختمان‌های موجود با مقررات زلزله به‌روز، نوسازی شهری را ضروری می‌سازد. قانون شماره 6306 در مورد تبدیل مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی، چارچوب حقوقی فرآیند نوسازی شهری را تشکیل می‌دهد. در این راهنما، تمامی مراحل فرآیند نوسازی شهری و حقوق مالکین را به‌طور دقیق بررسی می‌کنیم.

دامنه و هدف قانون شماره 6306

قانون شماره 6306 که در تاریخ 16 مه 2012 به اجرا درآمده است، به شناسایی مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی و ساختمان‌های خطرناک و فرآیند تبدیل این مناطق می‌پردازد. هدف اصلی قانون، تأمین امنیت جانی و مالی از طریق تخریب ساختمان‌های خطرناک و ساخت ساختمان‌های ایمن به جای آن‌ها است.

در چارچوب قانون دو مفهوم اساسی وجود دارد:

• منطقه خطرناک: مناطقی که به دلیل ساختار زمین یا ساخت و ساز روی آن‌ها خطر از دست دادن جان و مال را دارند و با تصمیم رئیس‌جمهور اعلام می‌شوند
• ساختمان خطرناک: ساختمان‌هایی که عمر اقتصادی خود را به پایان رسانده‌اند یا بر اساس داده‌های علمی و فنی خطر تخریب یا آسیب شدید دارند

فرآیند تشخیص ساختمان خطرناک

اولین گام در نوسازی شهری، تشخیص اینکه آیا ساختمان خطرناک است یا خیر، می‌باشد. این فرآیند تشخیص به شکل زیر انجام می‌شود:

درخواست تشخیص

تشخیص ساختمان خطرناک توسط مالکین ساختمان یا نمایندگان قانونی آن‌ها به مؤسسات دارای مجوز از وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی انجام می‌شود. هر یک از مالکین می‌تواند به تنهایی درخواست تشخیص دهد؛ توافق همه مالکین لازم نیست. وزارتخانه نیز می‌تواند به‌طور مستقل تشخیص ساختمان خطرناک را انجام دهد.

گزارش تشخیص و اعتراض

گزارش تشخیص خطر که توسط مؤسسه دارای مجوز تهیه شده است، به اداره ثبت اسناد و مالکین ساختمان اعلام می‌شود. پس از ثبت گزارش در دفتر ثبت اسناد، به مالکین ابلاغ می‌شود. از تاریخ ابلاغ، ظرف 15 روز می‌توان به تشخیص ساختمان خطرناک اعتراض کرد. اعتراض توسط هیئت‌های فنی تشکیل شده در اداره استان بررسی می‌شود.

در صورت رد اعتراض، می‌توان در دادگاه اداری دعوی ابطال با درخواست توقف اجرا مطرح کرد. اما فرآیند اعتراض، فرآیند تخریب را متوقف نمی‌کند؛ بنابراین درخواست توقف اجرا اهمیت زیادی دارد.

تعیین مالکیت حقوقی

در فرآیند نوسازی شهری، مفهوم مالک حقوقی بر اساس ثبت اسناد تعیین می‌شود. مالکین حقوقی عبارتند از:

• مالکین حق مالکیت: افرادی که به عنوان مالک در دفتر ثبت اسناد ثبت شده‌اند، مالکین طبقات
• مالکین سهم زمین: مالکین سند مالکیت طبقات یا سند حق ارتفاق طبقات
• مالکین مالکیت مشترک: افرادی که در مالکیت مشترک سهم دارند
• مالکین حق انتفاع: افرادی که حق انتفاع به نفع آن‌ها در دفتر ثبت اسناد ثبت شده است

مستأجران، در وضعیت مالک حقوقی نیستند اما می‌توانند از حقوق کمک هزینه اجاره و کمک هزینه جابجایی بهره‌مند شوند. افرادی که در ساختمان‌های بدون سند اقامت دارند، تنها در شرایط خاصی می‌توانند از حقوق محدود بهره‌مند شوند.

حقوق کمک هزینه اجاره

در فرآیند تخریب ساختمان خطرناک، به مالکین حقوقی و مستأجران کمک هزینه اجاره ارائه می‌شود. اصول اساسی کمک هزینه اجاره به شرح زیر است:

• مالکین حقوقی: به مالکینی که ساختمان خطرناک را تخلیه می‌کنند، تا تاریخ تحویل ساختمان جدید کمک هزینه اجاره ماهانه پرداخت می‌شود. مدت زمان کمک هزینه اجاره معمولاً 18 ماه است و در صورت طولانی شدن فرآیند ساخت و ساز قابل تمدید است.
• مستأجران: به مستأجران یک بار کمک هزینه جابجایی پرداخت می‌شود. این کمک هزینه به میزان 2 ماه اجاره است.
• مالکین حقوق عینی محدود: به مالکین حقوق عینی محدود مانند حق انتفاع نیز کمک هزینه اجاره ارائه می‌شود.

درخواست کمک هزینه اجاره به شهرداری مربوطه یا اداره استان ارائه می‌شود. در درخواست باید سند مالکیت، کارت شناسایی، قرارداد اجاره و اطلاعات حساب بانکی ارائه شود. توصیه می‌کنیم در مورد حقوق کمک هزینه اجاره خود از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده کنید.

فرآیند قرارداد با پیمانکار

یکی از مهم‌ترین مراحل فرآیند نوسازی شهری، فرآیند قرارداد مالکین با پیمانکار (مجری) است. نکاتی که در این فرآیند باید به آن‌ها توجه شود عبارتند از:

انواع قراردادها

• قرارداد ساخت در ازای سهم زمین: رایج‌ترین نوع قرارداد است. پیمانکار در ازای سهم زمین، ساختمان را می‌سازد و به مالکین بخش‌های مستقل مشخصی تحویل می‌دهد.
• قرارداد مشارکت در درآمد: پیمانکار ساختمان را می‌سازد و درآمد حاصل از فروش به نسبت مشخصی تقسیم می‌شود.
• قرارداد ساخت در ازای طبقه: در ازای ارائه تعداد مشخصی طبقه یا آپارتمان به مالکین، ساخت و ساز انجام می‌شود.

عناصر لازم در قرارداد

• تاریخ شروع و تکمیل ساخت و ساز
• میزان شرط جزایی در صورت تأخیر
• ویژگی‌های بخش‌های مستقل که به مالکین داده می‌شود (متر مربع، طبقه، نما)
• تنظیم فضاهای مشترک
• کیفیت ساخت و استانداردهای مواد مورد استفاده
• مقررات تضمین و ضمانت (نامه ضمانت بانکی)
• تعهدات پیمانکار در طول مدت کمک هزینه اجاره
• شرایط فسخ قرارداد

بررسی قراردادهای پیمانکار توسط وکیل مجرب حقوق ساخت و ساز برای جلوگیری از از دست دادن حقوق اهمیت زیادی دارد.

قانون اکثریت دو سوم (2/3)

یکی از مهم‌ترین مقررات قانون شماره 6306، قانون اکثریت دو سوم است. بر اساس این قانون:

• در قطعه‌ای که ساختمان خطرناک در آن قرار دارد، تصمیم با اکثریت حداقل دو سوم (2/3) مالکین به نسبت سهام آن‌ها گرفته می‌شود.
• این اکثریت در مورد تخریب ساختمان، بازسازی، انتخاب پیمانکار و تعیین شرایط قرارداد معتبر است.
• تصمیم اکثریت از طریق دفتر اسناد رسمی یا در چارچوب مقررات وزارتخانه گرفته می‌شود و به همه مالکین ابلاغ می‌شود.
• تصمیم برای همه مالکین (از جمله کسانی که در اقلیت هستند) الزام‌آور است.

حقوق مالکین در اقلیت

حقوق مالکین در اقلیت که به تصمیم اکثریت دو سوم نمی‌پیوندند، به‌طور خاص در قانون تنظیم شده است:

دعوت به مشارکت

به مالکینی که به تصمیم اکثریت نمی‌پیوندند، برای پیوستن به تصمیم یا فروش بخش‌های مستقل خود 15 روز فرصت داده می‌شود. در این مدت از طریق دفتر اسناد رسمی اطلاعیه کتبی ارسال می‌شود.

فروش سهم زمین

مالکینی که در مدت زمان داده شده به تصمیم نمی‌پیوندند یا بخش مستقل خود را نمی‌فروشند، سهام زمین آن‌ها بر اساس ارزش تعیین شده توسط وزارتخانه از طریق مزایده عمومی ابتدا به سایر مالکین، در صورت عدم وجود خریدار به وزارتخانه یا اداره مربوطه فروخته می‌شود.

حقوق اعتراض و دعوی

مالکین در اقلیت می‌توانند به فرآیند فروش سهم زمین در دادگاه اداری دعوی ابطال مطرح کنند. همچنین حق درخواست فردی به دادگاه قانون اساسی محفوظ است. در چارچوب حفاظت از حق مالکیت، اغلب ارزش واقعی بازار به عنوان موضوع دعوی مطرح می‌شود.

مقررات ضریب تراکم (ضریب مساحت طبقه)

در پروژه‌های نوسازی شهری، افزایش ضریب تراکم از نظر اقتصادی بودن پروژه اهمیت زیادی دارد. در چارچوب قانون شماره 6306:

• در مناطقی که ساختمان‌های خطرناک قرار دارند، تغییر طرح تفصیلی امکان‌پذیر است.
• افزایش ضریب تراکم به منظور تأمین پایداری مالی پروژه قابل اعطا است.
• افزایش ضریب تراکم با تصمیم شورای شهر و تأیید وزارتخانه انجام می‌شود.
• افزایش ضریب تراکم معمولاً به پیمانکار امکان تولید آپارتمان‌های اضافی را می‌دهد و اجرای پروژه را بدون هزینه اضافی برای مالکین ممکن می‌سازد.

فرآیند تخریب و بازسازی

تخلیه و تخریب

پس از قطعی شدن تشخیص ساختمان خطرناک، فرآیند تخلیه و تخریب ساختمان آغاز می‌شود. به مالکین برای تخلیه حداقل 60 روز فرصت داده می‌شود. اگر در این مدت ساختمان تخلیه نشود، از طریق اداری تخلیه انجام می‌شود. تخریب تحت هماهنگی وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی یا شهرداری مجاز انجام می‌شود.

فرآیند ساخت و ساز

پس از تکمیل تخریب، ساخت ساختمان جدید آغاز می‌شود. فرآیند ساخت و ساز به‌طور متوسط 18-24 ماه طول می‌کشد. در این مدت:

• دریافت مجوز ساخت
• پی‌ریزی و ساخت و ساز خام
• کارهای نهایی و تأسیسات مکانیکی
• کنترل‌های نظارت بر ساخت و ساز
• دریافت مجوز استفاده از ساختمان (اسکان)
• انتقال به مالکیت طبقات و ثبت در دفتر ثبت اسناد

راه‌های اعتراض و دعوی به تصمیمات اداری

در فرآیند نوسازی شهری، راه‌های حقوقی مختلفی برای اعتراض به تصمیمات اداری وجود دارد:

• اعتراض به تشخیص ساختمان خطرناک: اعتراض به هیئت فنی ظرف 15 روز، سپس دعوی ابطال در دادگاه اداری
• اعتراض به اعلام منطقه خطرناک: دعوی ابطال در دیوان عالی کشور علیه تصمیم ریاست‌جمهوری
• اعتراض به فروش سهم زمین: دعوی ابطال در دادگاه اداری علیه فرآیند فروش
• اعتراض به تغییر طرح تفصیلی: اعتراض در مدت زمان آگهی به تصمیم شورای شهر، سپس دعوی در دادگاه اداری
• اعتراض به تصمیم تخریب: دعوی ابطال با درخواست توقف اجرا علیه تصمیم تخریب

فرآیند و جدول زمانی

جدول زمانی معمول فرآیند نوسازی شهری به شرح زیر است:

1. تشخیص خطر: 1-3 ماه
2. فرآیند اعتراض: 1-6 ماه (در صورت طرح دعوی ممکن است طولانی‌تر شود)
3. انتخاب پیمانکار و قرارداد: 2-4 ماه
4. فرآیند تخلیه: 2-3 ماه
5. تخریب: 1-2 ماه
6. پروژه و مجوز: 3-6 ماه
7. ساخت و ساز: 18-24 ماه
8. اسکان و ثبت در دفتر ثبت اسناد: 2-4 ماه

کل فرآیند معمولاً بین 3-4 سال تکمیل می‌شود.

گزینه‌های جبران خسارت

در فرآیند نوسازی شهری، مالکین حقوقی می‌توانند از گزینه‌های مختلف جبران خسارت بهره‌مند شوند:

• اختصاص آپارتمان جدید: ارائه آپارتمان در ساختمان جدید به جای بخش مستقل موجود
• جبران نقدی: پرداخت نقدی بر اساس ارزش سهم زمین
• ملک در مکان دیگر: مسکن جایگزین ارائه شده توسط TOKİ یا شهرداری
• کمک هزینه اجاره: حمایت اجاره ماهانه در طول فرآیند ساخت و ساز

نتیجه‌گیری و توصیه‌ها

فرآیند نوسازی شهری، هم فرصت‌ها و هم خطراتی برای مالکین حقوقی به همراه دارد. دریافت حمایت حقوقی در هر مرحله از فرآیند، برای حفاظت از حقوق و جلوگیری از آسیب‌های احتمالی اهمیت زیادی دارد. به‌ویژه بررسی قراردادهای پیمانکار، مشارکت در تصمیمات اکثریت و مدیریت فرآیندهای اعتراض نیازمند مشاوره حقوقی حرفه‌ای است.

تیم حقوقی املاک و ساخت و ساز Emir Law & Consulting به مالکین حقوقی در هر مرحله از فرآیند نوسازی شهری حمایت حقوقی جامع ارائه می‌دهد. برای دریافت اطلاعات دقیق در مورد اعتراض به تشخیص خطر، قراردادهای پیمانکار و فرآیندهای دعوی اداری با ما تماس بگیرید.