Право собственности и правовой процесс в городской трансформации

Право собственности и правовой процесс в городской трансформации: Подробное руководство

Расположение Турции в сейсмической зоне и несоответствие значительной части существующего строительного фонда современным сейсмическим нормам делают городскую трансформацию необходимой. Закон № 6306 о преобразовании зон, находящихся под угрозой бедствий, формирует правовую основу процесса городской трансформации. В этом руководстве мы подробно рассматриваем все этапы процесса городской трансформации и права владельцев.

Объем и цель Закона № 6306

Закон № 6306 вступил в силу 16 мая 2012 года и регулирует процесс выявления зон, находящихся под угрозой бедствий, и рискованных объектов, а также их преобразования. Основная цель закона — обеспечение безопасности жизни и имущества путем сноса рискованных объектов и строительства на их месте безопасных зданий.

В рамках закона существуют два основных понятия:

• Рискованная зона: Зоны, объявленные решением Президента, которые из-за своей структуры или застройки несут риск потери жизни и имущества.
• Рискованное здание: Здания, которые завершили свой экономический срок службы или имеют риск обрушения или серьезного повреждения, выявленные на основе научных и технических данных.

Процесс определения рискованного здания

Первым шагом в городской трансформации является определение, является ли здание рискованным. Этот процесс осуществляется следующим образом:

Заявка на определение

Определение рискованного здания осуществляется владельцами здания или их законными представителями через лицензированные учреждения, аккредитованные Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Любой из владельцев может подать заявку на определение самостоятельно; согласие всех владельцев не требуется. Министерство также может самостоятельно инициировать определение рискованного здания.

Отчет об определении и обжалование

Отчет о риске, подготовленный лицензированным учреждением, направляется в соответствующее управление кадастра и владельцам здания. После внесения отчета в кадастровый реестр владельцам направляется уведомление. В течение 15 дней с даты уведомления можно подать апелляцию на определение рискованного здания. Апелляция рассматривается техническими комиссиями, созданными в рамках Управления провинции.

В случае отклонения апелляции можно подать исковое заявление об отмене с просьбой о приостановлении исполнения в административный суд. Однако процесс обжалования не останавливает процесс сноса, поэтому просьба о приостановлении исполнения имеет большое значение.

Определение права собственности

В процессе городской трансформации понятие владельца права определяется на основе кадастровых записей. Владельцы прав включают:

• Владельцы права собственности: Лица, зарегистрированные в кадастровом реестре как собственники, владельцы долей.
• Владельцы долей земельного участка: Владельцы документов о праве собственности на долю или долю в праве собственности.
• Владельцы долевой собственности: Лица, имеющие долю в общей собственности.
• Владельцы права пользования: Лица, в пользу которых в кадастровом реестре установлено право пользования.

Арендаторы не имеют статуса владельцев прав, но могут воспользоваться правом на помощь в аренде и переезде. Лица, проживающие в зданиях без документов о праве собственности, могут воспользоваться ограниченными правами только при определенных условиях.

Права на помощь в аренде

В процессе сноса рискованного здания владельцам прав и арендаторам предоставляется помощь в аренде. Основные принципы помощи в аренде следующие:

• Владельцы прав: Владельцам, освободившим рискованное здание, предоставляется ежемесячная помощь в аренде до даты передачи нового здания. Срок помощи в аренде обычно составляет 18 месяцев, но может быть продлен в случае задержки строительства.
• Арендаторы: Арендаторам предоставляется одноразовая помощь в переезде. Эта помощь составляет сумму двухмесячной арендной платы.
• Владельцы ограниченных вещных прав: Владельцам ограниченных вещных прав, таких как право пользования, также предоставляется помощь в аренде.

Заявка на помощь в аренде подается в соответствующую муниципалитет или Управление провинции. В заявке должны быть представлены свидетельство о праве собственности, удостоверение личности, договор аренды и банковские реквизиты. Мы рекомендуем вам получить профессиональную юридическую консультацию по вопросам ваших прав на помощь в аренде.

Процесс заключения договора с подрядчиком

Одним из самых критических этапов процесса городской трансформации является заключение договора между владельцами и подрядчиком (исполнителем). В этом процессе следует обратить внимание на следующие моменты:

Типы договоров

• Договор на строительство в обмен на долю земельного участка: Самый распространенный тип договора. Подрядчик строит здание в обмен на долю земельного участка и передает владельцам определенные независимые части.
• Договор о распределении доходов: Подрядчик строит здание, и доход от продажи делится в определенной пропорции.
• Договор на строительство в обмен на этажи: Строительство осуществляется в обмен на предоставление владельцам определенного количества этажей или квартир.

Элементы, которые должны быть в договоре

• Даты начала и завершения строительства
• Сумма штрафа за задержку
• Характеристики независимых частей, которые будут предоставлены владельцам (квадратные метры, этаж, фасад)
• Организация общих зон
• Качество строительства и стандарты используемых материалов
• Положения о гарантиях и обеспечении (банковская гарантия)
• Обязанности подрядчика в течение периода помощи в аренде
• Условия расторжения договора

Проверка договоров с подрядчиками опытным адвокатом по строительному праву имеет большое значение для предотвращения потерь прав.

Правило двух третей (2/3)

Одним из важнейших положений Закона № 6306 является правило двух третей. Согласно этому правилу:

• На участке, где находится рискованное здание, решение принимается большинством не менее двух третей (2/3) владельцев долей.
• Это большинство действительно для вопросов сноса здания, его реконструкции, выбора подрядчика и определения условий договора.
• Решение большинства принимается через нотариуса или в рамках регулирования Министерства и доводится до сведения всех владельцев.
• Решение обязательно для всех владельцев (включая тех, кто в меньшинстве).

Права владельцев, оставшихся в меньшинстве

Права владельцев, оставшихся в меньшинстве, которые не присоединились к решению большинства, специально регулируются в Законе:

Приглашение к участию

Владельцам, не присоединившимся к решению большинства, предоставляется 15 дней для присоединения к решению или продажи своих независимых частей. В течение этого срока направляется письменное уведомление через нотариуса.

Продажа доли земельного участка

Владельцы, не присоединившиеся к решению или не продавшие свои независимые части в течение предоставленного срока, их доли земельного участка продаются через открытый аукцион по рыночной стоимости, определенной Министерством, в первую очередь другим владельцам, а при отсутствии покупателей — Министерству или соответствующему органу.

Права на обжалование и иск

Владельцы, оставшиеся в меньшинстве, могут подать иск об отмене продажи доли земельного участка в административный суд. Также сохраняется право на индивидуальное обращение в Конституционный суд. В рамках защиты права собственности часто возникает вопрос о том, отражает ли рыночная стоимость реальную рыночную стоимость.

Регулирование коэффициента застройки (Коэффициент площади этажа)

Увеличение коэффициента застройки в проектах городской трансформации имеет критическое значение для экономической целесообразности проекта. В рамках Закона № 6306:

• В зонах, где находятся рискованные здания, может быть изменен план застройки.
• Увеличение коэффициента застройки может быть предоставлено для обеспечения финансовой устойчивости проекта.
• Увеличение коэффициента застройки осуществляется решением муниципального совета и утверждением Министерства.
• Увеличение коэффициента застройки обычно позволяет подрядчику производить дополнительные квартиры и реализовывать проект без дополнительных затрат для владельцев.

Процесс сноса и реконструкции

Эвакуация и снос

После окончательного определения рискованного здания начинается процесс эвакуации и сноса здания. Владельцам предоставляется не менее 60 дней для эвакуации. Если здание не будет эвакуировано в течение этого срока, эвакуация будет осуществлена административными методами. Снос осуществляется под координацией Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата или уполномоченной муниципалитетом.

Процесс строительства

После завершения сноса начинается строительство нового здания. Процесс строительства занимает в среднем 18-24 месяца. В течение этого времени:

• Получение разрешения на строительство
• Закладка фундамента и черновое строительство
• Отделочные работы и механические установки
• Контроль строительного надзора
• Получение разрешения на использование здания (искан)
• Переход к праву собственности на этажи и регистрация в кадастре

Обжалование и судебные пути против административных решений

В процессе городской трансформации существуют различные правовые пути обжалования административных решений:

• Обжалование определения рискованного здания: Апелляция в техническую комиссию в течение 15 дней, затем иск об отмене в административный суд
• Обжалование объявления рискованной зоны: Иск об отмене решения Президента в Государственный совет
• Обжалование продажи доли земельного участка: Иск об отмене продажи в административный суд
• Обжалование изменения плана застройки: Обжалование решения муниципального совета в течение периода вывешивания, затем иск в административный суд
• Обжалование решения о сносе: Иск об отмене решения о сносе с просьбой о приостановлении исполнения

Процесс и временная шкала

Типичная временная шкала процесса городской трансформации выглядит следующим образом:

1. Определение риска: 1-3 месяца
2. Процесс обжалования: 1-6 месяцев (может быть продлен в случае подачи иска)
3. Выбор подрядчика и договор: 2-4 месяца
4. Процесс эвакуации: 2-3 месяца
5. Снос: 1-2 месяца
6. Проект и разрешение: 3-6 месяцев
7. Строительство: 18-24 месяца
8. Разрешение на использование и регистрация в кадастре: 2-4 месяца

Общий процесс обычно завершается в течение 3-4 лет.

Варианты компенсации

В процессе городской трансформации владельцы прав могут воспользоваться различными вариантами компенсации:

• Предоставление новой квартиры: Предоставление квартиры в новом здании вместо существующей независимой части
• Денежная компенсация: Денежная выплата на основе рыночной стоимости доли земельного участка
• Недвижимость в другом месте: Альтернативное жилье, предоставляемое TOKİ или муниципалитетом
• Помощь в аренде: Ежемесячная поддержка аренды в течение периода строительства

Заключение и рекомендации

Процесс городской трансформации содержит как возможности, так и риски для владельцев прав. Получение юридической поддержки на каждом этапе процесса имеет большое значение для защиты прав и предотвращения возможных ущемлений. Особенно важно получение профессиональной юридической консультации по вопросам проверки договоров с подрядчиками, участия в решениях большинства и управления процессами обжалования.

Команда Emir Law & Consulting по недвижимости и строительному праву предоставляет всестороннюю юридическую поддержку владельцам прав на каждом этапе процесса городской трансформации. Для получения подробной информации о протестах по определению риска, договорах с подрядчиками и административных судебных процессах вы можете связаться с нами.