Daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede Emläk Edinmegi: 2026 Täze Gollanma

Daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede Emläk Edinmegi: Giňişleýin Hukuk Gollanma

Türkiýe, strategik ýerleşişi, ösýän ykdysadyýeti we baý medeni mirasy bilen daşary ýurt maýadarlary üçin möhüm emläk bazary halyna gelendir. 2012-nji ýylda geçirilen kanunçylyk üýtgetmeleri bilen daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede emläk edinmek prosesi ep-esli derejede ýeňilleşdirilip, bu prosesiň dowamynda üns berilmeli köp sanly hukuk meseleleri bardyr. Bu gollanmada, daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede emläk edinmek prosesiniň ähli basgançaklaryny jikme-jik ele alýarys.

Özara Gatnaşyk (Karşylyklylyk) Ýörelgesi we Kanuny Esas

Türkiýede daşary ýurt raýatlarynyň emläk edinmegi, 2644 belgili Tapu Kanunynyň 35-nji maddesi çäginde düzgünleşdirilýär. 2012-nji ýylda geçirilen giňişleýin üýtgetme bilen öň ulanylýan özara gatnaşyk (karşylyklylyk) ýörelgesi uly derejede ýatyryldy. Bu üýtgetme bilen, Ministrler Kabineti tarapyndan kesgitlenen ýurt raýatlary, garşylyklylyk şerti göz öňünde tutulmazdan Türkiýede emläk edinip biler.

Emma käbir ýurt raýatlary üçin henizem çäklendirmeler bardyr. Siriýa raýatlary, Türkiýede göni emläk edinip bilmeýär, bu adamlar diňe türk maýasy bilen kompaniýa döretmek arkaly gytaklaýyn emläk eýesi bolup biler. Hangi ýurt raýatlarynyň emläk edinip biljekdigi, Prezident kararnamalary bilen kesgitlenip we täzelenip durulýar.

Emläk Edinip Bilýän Ýurt Raýatlary

Täze düzgünleşdirmelere görä takmynan 183 ýurt raýaty Türkiýede emläk edinip biler. Bu ýurtlaryň arasynda Ýewropa Bileleşigi ýurtlary, Amerikanyň Birleşen Ştatlary, Kanada, Russiýa Federasiýasy, Ukraina, Eýran, Yrak, köp sanly Aýlag ýurtlary we Merkezi Aziýa Türk respublikalary bar. Edinim gadagançylygy bolan ýurtlaryň sanawy çäklidir, arzanyň öňüsyrasynda täze ýagdaýyň hünärmen hukuk maslahat berişligi bilen tassyklanmagy maslahat berilýär.

Daşary ýurt raýatlarynyň Emläk Edinmegindäki Çäklendirmeler

Daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede emläk edinmegi belli çäklendirmelere tabyn. Bu çäklendirmeler hem milli howpsuzlyk hem-de oba hojalyk ýerleriniň goralmagy maksady bilen girizilendir.

1. Harby Gadagan Bölek Çäklendirmesi

2565 belgili Harby Gadagan Bölekler we Howpsuzlyk Bölekleri Kanunyna görä, harby gadagan böleklerde we howpsuzlyk böleklerinde daşary ýurt raýatlary emläk edinip bilmez. Birinji derejeli harby gadagan böleklerde daşary ýurt raýatlarynyň emläk edinmegi düýbünden gadagandyr. Ikinji derejeli harby gadagan böleklerde bolsa Baş goşun serkerdeliginiň rugsady bilen çäklendirilen edinim mümkin bolup biler. Satyn almazdan öň degişli emlägiň harby gadagan bölek çäginde bolup-bolmandygynyň barlanmagy zerurdyr.

2. Oba Hojalyk Ýeri Çäklendirmesi

Daşary ýurt şahsyýetleri, Türkiýede oba hojalyk ýeri satyn alyp bilmeýär. 5403 belgili Toprak Gorama we Ýer Ulanyş Kanuny çäginde, oba hojalyk ýerleri daşary ýurt şahsyýetlerine geçirip bilinmez. Emma daşary ýurt maýasy bilen türk kompaniýalary, Oba we tokaý ministrliginiň rugsadyny almak şerti bilen oba hojalyk ýeri edinip biler. Bu mesele, esasan, oba sebitlerinde emläk satyn almak isleýän daşary ýurt maýadarlary üçin üns berilmeli möhüm çäklendirmedir.

3. Ýer Öçümi Çäklendirmesi (30 Gektar Düzgüni)

Daşary ýurt şahsyýetleri, Türkiýe boýunça iň köp 30 gektar (300.000 m²) emläk edinip biler. Prezident bu mukdary iki esse artdyrma ygtyýaryna eýedir. Şeýle hem daşary ýurtlaryň edinip biljek emläkleriniň umumy meýdany, degişli etrabyň ýer öçüminiň ýüzde onuny geçip bilmez. Bu çäklendirmeleriň aşylmagy ýagdaýynda, artykmaç bölek tasfiýe edilmek zorundadyr.

4. Ýörite Howpsuzlyk Bölekleri

Welaýat häkimlikleri tarapyndan kesgitlenen ýörite howpsuzlyk böleklerinde hem daşary ýurtlaryň emläk edinmegi çäklendirilip biler. Bu bölekler köplenç serhet ýakasyndaky ýerler, strategik ähmiýete eýe bölekler we belli kenarýaka zolaklaryny öz içine alýar.

Tapu Ýazgylaryny Barlamak (Due Diligence)

Emläk satyn almazdan öň giňişleýin bir hukuk ýagdaýyny anyklamak (due diligence) uly ähmiýete eýedir. Bu barlag prosesinde aşakdaky meseleler gözden geçirilmelidir:

• Tapu ýazgylaryny barlamak: Emlägiň eýeçilik ýagdaýy, üstündäki hukuklar, ipoteka, tussaglyk, bellikler we beýannamalar gözden geçirilmelidir.
• Gurluş ýagdaýy: Belediyeden alnan gurluş ýagdaýy şahadatnamasy bilen emlägiň gurluş meýilnamasyndaky ýerleşişi, gurluş şertleri we ulanyş maksady kesgitlenmelidir.
• Kadastro barlagy: Emlägiň kadastro paftasyndaky çäkleri bilen hakyky ýagdaý deňeşdirilmelidir.
• Gurluş rugsady we iskan: Üstünde gurluş bolan emläklerde, gurluş rugsady we gurluş ulanyş rugsady şahadatnamasynyň (iskan) bolup-bolmandygy gözden geçirilmelidir.
• Harby gadagan bölek soraglamasy: Emlägiň harby gadagan ýa-da howpsuzlyk bölekde bolup-bolmandygy barlanmalydyr.
• Tebigy sit alan barlagy: Emlägiň tebigy sit alan, arheologik sit alan ýa-da gorag alan çäginde bolup-bolmandygy kesgitlenmelidir.
• Zelzele töwekgelçiligi bahalandyryşy: Emlägiň ýerleşýän sebitiniň zelzele töwekgelçilik kartasyndaky ýerleşişi gözden geçirilmelidir.

Bu barlaglaryň tejribeli bir emläk aklawçysy tarapyndan geçirilmegi, geljekde ýüze çykyp biljek hukuk meseleleriniň öňüni almak üçin möhüm ähmiýete eýedir.

Öň Satyn Alyş Şertnamasy (Emläk Satyn Almak Wadasy)

Emläk satyn almak prosesinde, taraplaryň arasynda emläk satyn almak wadasy şertnamasy düzmek giňden ulanylýan bir tejribedir. Bu şertnama notar huzurynda düzülmeli we aşakdaky elementleri öz içine almaly:

• Emlägiň ada, parsel, ýer öçümi we salgy maglumatlary
• Satyn alyş bahasy we töleg meýilnamasy
• Tapu geçiriliş senesi
• Jezaly şert düzgünleri
• Emlägiň gowşuryş şertleri
• Şertnamadan çekilme şertleri

Emläk satyn almak wadasy şertnamasy, tapu ýazgysyna bellik edilip biler. Bellik, şertnama senesinden başlap 5 ýyl möhlet bilen geçerli bolup, alyjynyň hukuklaryny üçünji taraplara garşy gorag astyna alar.

Tapu Müdirliginde Geçiriliş Işi

Emläk geçirilişiniň hukuk taýdan geçerli bolmagy üçin tapu müdirliginde resmi resminama düzülmegi zerurdyr. Geçiriliş işi üçin aşakdaky resminamalar gerekdir:

• Satyjy üçin: Şahsyýet şahadatnamasy, tapu resminamasy, belediyeden alnan emläk salgyt bahasy şahadatnamasy, mejbury zelzele ätiýaçlandyryşy (DASK) polisi
• Alyjy (daşary ýurtly) üçin: Pasport we notar tassyklanan türkçe terjimesi, salgyt belgisi, biometrik surat (2 sany), zerur ýagdaýlarda kasamly terjimeçi
• Ortak resminamalar: SPK lisenziýaly bahalandyrma hasabaty (400.000 USD-den ýokary satyn alyşlarda zerur), bank dekontlary

Geçiriliş işi köplenç nobat ulgamy bilen amala aşyrylyp, iş wagty ortaça 1-3 iş güni aralygynda tamamlanýar. Wekilnama bilen iş etmek hem mümkin; emma wekilnamanyň Türk konsoloslygy ýa-da apostil bellikli bolup düzülmegi gerekdir.

Salgyt Borçnamalary

Tapu Tölegi

Emläk geçiriliş işlerinde jemi ýüzde 4 möçberinde tapu tölegi tölenýär. Bu töleg, kanun taýdan alyjy we satyjy tarapyndan deň derejede (ýüzde 2 + ýüzde 2) paýlaşylýar. Emma tejribede taraplaryň ylalaşygyna görä töleg paýlaşygy üýtgäp biler. Tapu tölegi, beýan edilen satyn alyş bahasy ýa-da emläk salgyt bahasyndan ýokary bolan bahadan hasaplanýar.

Ýyllyk Emläk Salgyty

Emläk eýeleri her ýyl emläk salgyty tölemek bilen borçludyr. Salgyt möçberleri emlägiň görnüşine we ýerleşýän ýerine görä üýtgeýär:

• Jaý: Minde 1 (uly şäherlerde minde 2)
• Iş ýeri: Minde 2 (uly şäherlerde minde 4)
• Ýer: Minde 3 (uly şäherlerde minde 6)
• Ýer: Minde 1 (uly şäherlerde minde 2)

Bahanyň Artyş Gazanç Salgyty

Emlägiň satyn alnan soň 5 ýyl içinde satylmagy ýagdaýynda, gazanylan gazançdan girdeji salgyty tölenmegi gerekdir. 5 ýyldan soň edilen satyn alyşlarda bahanyň artyş gazanç salgyty ulanylmaz. Salgyt möçberi, gazanjyň möçberine görä basgançaklaýyn ýüzde 15 bilen ýüzde 40 arasynda üýtgeýär. Inflýasiýa düzedişi (ÜFE artyşy) ulanylyp, salgyt matrahyny azaltmak mümkin.

Kira Geliri Salgyty

Daşary ýurt emläk eýeleri, Türkiýedäki emläklerinden gazanan kira geliri boýunça girdeji salgyty beýanamasy bermek bilen borçludyr. Ýyllyk kira geliri belli bir istisna möçberini aşanda beýanama berilmegi gerek bolup, hakyky çykdajy ýa-da göterim çykdajy usuly saýlanyp bilner.

Kompaniýa Gurluşy bilen Emläk Edinmek

Daşary ýurt maýadarlary, göni emläk edinmek ýerine Türkiýede kompaniýa döretmek arkaly emläk edinmegi saýlap bilerler. Bu usulyň esasy artykmaçlyklary şulardyr:

• Oba hojalyk ýeri edinmek: Daşary ýurt şahsyýetleriniň edip bilmeýän oba hojalyk ýerleri, türk kompaniýasy çäginde edinilip biler.
• Ýer öçümi çäklendirmesinden azatlyk: 30 gektar çäklendirmesi kompaniýalar üçin ulanylmaz.
• Salgyt artykmaçlyklary: Guramalar salgyty we KDV artykmaçlyklary göz öňünde tutulyp bilner.
• Miras meýilleşdirmesi: Kompaniýa paýlary arkaly miras meýilleşdirmesi has çeýe görnüşde amala aşyrylyp bilner.

Emma kompaniýa gurluşynyň goşmaça çykdajylar (guruluş çykdajylary, hasapçylyk, ýyllyk beýanama) we borçnamalary getirýändigi ýatdan çykarylmaz. Bu meselede söwda hukugy hünärmenlerinden maslahat almak maslahat berilýär.

Raýatlyk bilen Baglanyşyk

Daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede emläk edinmegi, Türk raýatlygyny edinmek prosesi bilen göni baglanyşyklydyr. Iň az 400.000 USD bahasynda emläk satyn alan we 3 ýyl satmazlyk borçnamasyny beren daşary ýurt raýatlary, aýratyn raýatlyk arzasy bilen ýüz tutup biler. Bu prosesiň dowamynda emläk saýlamasy, bahalandyrma, tapu belligi we arza basgançaklarynyň kemçiliksiz geçirilmegi uly ähmiýete eýedir.

Ýygy-ýygydan Duş Gelýän Meseleler we Duza Klar

Daşary ýurt maýadarlarynyň Türkiýede emläk alanda iň ýygy-ýygydan duş gelýän meseleleri şulardyr:

• Bazar bahasynyň üstünde baha: Esasan daşary ýurt alyjylara gönükdirilen şişirilen baha ulanyşlary giňden ýaýrandyr. Garaşsyz bahalandyrma hasabaty almak zerurdyr.
• Gurluş laýyksyzlyklary: Gurluş meýilnamasyna laýyk gelmezlik, iskansyz gurluşlar ýa-da bikanun gat ýagdaýlary çynlakaý meselelere sebäp bolup biler.
• Tapu üstündäki bellikler: Ipoteka, tussaglyk ýa-da satyn almak wadasy belligi bolan emläkleriň geçirilişi hukuk çylşyrymlylyklary döredip biler.
• Harby bölek çäklendirmesi: Esasan kenarýaka sebitlerinde harby gadagan bölek barlagy geçirilmezden satyn almak synanyşyklary ejir çekmelere sebäp bolup biler.
• Wekilnama hyýanaty: Umumy wekilnama bilen iş etmek ýerine, aýratyn we çäklendirilen wekilnama düzmek saýlanyp bilner.
• Şertnama dili meseleleri: Diňe türkçe düzülýän şertnamalaryň mazmunynyň doly düşünilmezligi, geljekde düşünişmezliklere sebäp bolup biler.
• Salgyt borçnamalarynyň äsgerilmezligi: Ýyllyk emläk salgyty we kira geliri salgyty beýanamalarynyň wagtynda berilmezligi jezaly çäreleriň görülmegine sebäp bolar.

Netije we Maslahatlar

Daşary ýurt raýatlarynyň Türkiýede emläk edinmegi, dogry meýilleşdiriş we hünärmen hukuk goldawy bilen howpsuz we netijeli bir proses bolup biler. Satyn almazdan öň giňişleýin due diligence geçirilmegi, ähli resminamalaryň kemçiliksiz taýýarlanylmagy we salgyt borçnamalarynyň dogry meýilleşdirilmegi, mümkin töwekgelçilikleriň azaldylmagyny üpjün eder.

Emir Law & Consulting emläk hukugy topary hökmünde, daşary ýurt maýadarlaryna emläk edinim prosesiniň her basgançagynda giňişleýin hukuk maslahat berişligi hödürleýäris. Tapu barlaglary, şertnama taýýarlygy, geçiriliş işleri we salgyt meýilleşdirişi meselelerinde hünärmen goldawy üçin biziň bilen habarlaşyp bilersiňiz.